李偉傑:新世界料受惠北部都會區政策

新世界發展(00017)公布截至2022年6月30日止全年業績,期內純利約12.49億港元,基本溢利則約70.85億元,在「疫市」中仍錄得可觀增長,按年升幅分別約8.5%及1.8%,而出售非核心資産收益則達139億元,超越全年目標。

2020年新冠疫情爆發至今,全球宏觀經濟面對嚴峻的挑戰,新世界發展投資物業仍能保持良好表現。集團投資物業的收入和收益就分別錄得3%及8%,而過去3年更加錄得19%的CAGR。

市傳憧憬港府最快本周公布「0+0」,筆者認為,這將有利推動旅遊、商務客來港,經濟復常,並帶動相關概念股。新世界旗下重大的投資項目機場航天城11 SKIES,預計於今年至2025年分階段開幕,正好趕及「0+0」吸客,有助集團整體盈利能力繼續向上。

面對息口及借款成本上升等不利因素,集團亦積極優化資本及收入結構,將整體平均融資成本從2021財政年度的2.8%,下降至2022財政年度的2.5%,資本開支預算由500億元降至360億元,加上出售非核心資産帶來可觀盈利,例如以近31億向新加坡基金Ares SSG出售長沙灣永康街商業項目51%權益,將資金投入基建、收租物業,以提升收租收入佔經常性收益比重,收取更穩定的現金流。

另外,集團現時約有1,500萬方呎農地位於北部都會區,當中有6至7塊農地,未來3年可以完成轉換撥入土儲,涉及接近300萬平方呎樓面,中長期預計再轉換數塊農地,接近900萬方呎樓面,總樓面增加至1,200萬方呎,規模是集團香港物業發展土儲的3倍,因有關土地的成本相對較低,市道即使因息等因素再作調整,集團毛利率仍能保持良好水平。

截至2022年6月30日,新世界發展香港未入帳之應佔物業合約銷售收入當中,預計將有249.48億元及41.45億元,將分別於2023及2024財政年度入帳,並將分階段推出多個大型住宅項目,包括參與組成財團發展的4個九龍東啓德項目,位於黃竹坑港鐡站上蓋的「港島南岸」第5期發展項目,以及位於北角的前皇都戲院項目等,將為未來幾年的業績提供盈利貢獻。

內地物業發展市場方面,截至2022年6月30日止,集團的內地物業發展分部業績按年增長10.9%,分部利潤率從2021財年的40%,穩步提高至2022財年的57%。市場憂慮內地經濟下行對樓市不利影響,但從實際數字看,市道亦非一面倒,疫情中,一線和強二線城市市道(例如上海和杭州)非但沒有下跌,反而還不斷上漲。

今年6月,集團重點項目杭州「新世界·城市藝術中心」首輪開盤,國際社區「江明月朗園」首推601套房即日售罄,認購金額超過10多倍,套現70億元人民幣,創杭州有史以來單日銷售額新紀錄。可見內地樓市購買力仍在,關鍵在地區及物業質素,集團背靠香港優質品牌及嚴選一線經濟活躍城市,並跟內地國企合作(包括廣州地鐵、招商蛇口等),享有更大信用、人才資源,為買家提供信心保證,亦有利提升物業毛利,盈利可見度增加。

股價前景上,集團的北部都會區發展是未來重點,且K11品牌具有高度成長性,現價明顯未完全反映其品牌價值。走勢上,近期港股氣氛欠佳,令該股股價受壓,但接近20元水平已見支持,加上低估值及高股息率的利好,以周一收市價計,其股息率高達9.86%,勝同業,中長線絕對具有吸納價值。投資者可考慮分注吸納,只要港股拋售壓力進一步減弱下,股價重上9月高位26.5元絕非難事,明年目標價32元,較現價60%潛在升幅以上,防守位置放於16.5元水平。

華盛證券經紀部董事李偉傑
(筆者為證監會持牌人,本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新股上市申請擁有財務權益)