【產經評論】全球經濟無樂土 樓市爆泡在倒數

全球資產價格離不開宏觀經濟表現。過去一段長時間,全球央行大撒幣刺激經濟,氾濫的市場流動性,激化股市和樓市等資產泡沫。如今美國聯儲局帶頭猛力加息抗通脹,利息成本急升本就不利資產回報,加上反全球化下國際地緣政治風險不斷上升,經濟前景黯淡無光,這個世紀樓市泡沫,爆破的時點也在倒數。各國政府得使出渾身解數,主動管理好樓市供需,疏導系統性風險,以盡量減低調整周期到臨對經濟所造成的衝擊,香港亦沒有例外!

今年以來,一個明顯的現象,乃近幾年樓價累升幅度甚大的全球主要城市,都出現樓市價量齊跌的現象,皆因樓市的基本面已有顯著變化,再無法支持離地的樓價表現。首先,從各大央行的貨幣政策由寬轉緊可見,利息成本持續上升,市場流動性逆轉,影響物業的投資回報和吸引力,不利樓市泡沫的延續,調整已是無可避免。

其次,俄烏戰爭演變成持久戰,以及中美博弈,已改變全球化趨勢,世界利益重新洗牌,即使新冠疫情退卻,全球經濟幾可肯定無法再重現過去的榮景,分裂脫鈎,更會壓抑商業景氣,拖累經濟進入漫長的調整周期。世界貿易組織最新估計,明年全球貿易增長僅1%,一旦今冬歐美通脹惡化,緊縮貨幣政策遲遲無法提供退場時點,只怕這僅餘的全球貿易增幅亦難保。全球滯脹臨門,意味無論是住屋抑或商務的物業需求皆無以為繼。

事實上,綜觀英國、美國、加拿大和澳洲等已發展經濟體,樓市早已高處不勝寒,調整經已展開。再看亞洲,中國的房地產金融化泡沫化勢頭足以威脅金融系統穩定,故當局是最先出手治理樓泡的主要經濟體。至今為止,內房危機尚未解決,政策除了放寬樓市調控,鼓勵用家入市外,還促使銀行貸款政策支持房企應對債務危機。理論上,體制上的優勢,以及外資在內房的參與度極低,意味中國在治理樓市問題擁有相對充裕的操作空間,惟距離建立市場化長效機制的目標,顯然仍有大距離。

至於香港,相對於股市的深度調整,至今樓市的調整幅度仍細,惟二手樓市的跌勢正在加劇,且隨着政府致力增加土地及房屋供應,以及經濟景氣利淡,壓抑置業及物業投資需求,香港樓市的基本面展望實不容樂觀。可至今為止,港府針對當年樓市炒風的「辣招」措施尚未完全退場,扭曲樓市運作,亦錯失調整樓市政策有力支持這經濟支柱產業的時機。再繼續忠言逆耳,只怕會重複防疫政策失誤的後塵,眼白白看着航空、金融、旅遊等優勢逐個消失,樓市接力敲響喪鐘。

全球樓泡破裂,作為國際城市的香港無可能獨善其身。畢竟與內地不同,香港是自由市場,港府不可能要求銀行調節貸款政策來為樓市兜底,亦沒有太多的財政資源可補助市民置業托市,若失去可觀的土地財政收入,港府財赤更是後患無窮。港樓價斷崖式下跌,將是港人不能承受的痛。萬望港府急港人之所急,別再繼續自我感覺良好,蹉跎歲月!